深圳查处6平方米违建项目 极小户型暂难大规模推广

深圳查处6平方米违建项目 极小户型暂难大规模推广

本报记者 张晓玲 实习生 周智宇 深圳、广州报道

深圳“6平方米鸽子笼”在发酵了两天后，引发规划部门调查，发现其实际使用面积达到了12平方米，但超过部分属于违建违规。

“6平方米”这个数字，引发了巨大争议。在此之前，万科等房企曾开发建筑面积约为15平方米的极小户型，已经是引发市场关注的极限；在以“蜗居”著名的香港，李嘉诚旗下的长江实业曾开发套内18平米的住宅，也曾轰动一时。

虽然被查处，但极小户型仍然引起了相当多人的兴趣。在当前房价动辄10万、8万的一线城市，能有一方容身之所并且具有产权，承载了很多人的梦想。那么这样一套房子，面积最小可以是多少？

万科有关人士称，经过技术试验的成套住宅，套内面积12平方米，应为极限。近年来，万科、绿地等开发商尝试建造极小户型住宅，并在广州、西安、昆山等地已实际落地。

但据21世纪经济报道调查了解，到目前为止，极小户型并没有被大规模推广，其原因包括规划限制、选址以及造价等因素，制约了极小户型的发展。

　　“6平米”背后规划乱象

在深圳核心区华侨城的6平方米“鸽子笼”一经推出，便引发极大关注。

以单套约88万的售价来算，该公寓的单价约14万/平方米，甚至超过了附近新开盘的豪宅项目单价。

现场样板间显示，由于开发商赠送了一些面积，实际上使用面积可以达到12平方米左右，最大的也有近20平方米。

6平方米的产权面积却有着12平方米的实际使用面积，这与当前商品房销售有关规划规定相悖。有户型设计人士向记者表示，“偷面积”的现象在深圳早些时候比较普遍，但近年随着相关法规越发严格，已经少了很多。

上述项目的赠送面积来自厨房和卫生间的空间，但由于户型不方正，只有在房门关着的情况下才能走进厨房和卫生间。

“去看过的都知道，它伤害了市场，起码伤害了去住它的人，完全是非人性化的边角料，毫无设计感。”一位到过现场的深圳业内人士说。

这引发了市场极大关注。此前，深圳市规划国土委南山管理局曾对此事作出回应：该建筑功能为公寓和办公。2007年该楼盘办理房地产初始登记，其中6到15层共169套公寓转让给陈某某等个人业主，同年办理二级转移登记。在这169套公寓中，有12套建筑面积在5.73到15.18平方米之间；之后，该楼盘被深圳市中执资本有限公司购买后重新装修，再向社会销售。这种房地产买卖行为即为市场三级转让行为，即俗称的二手房交易，与房地产预售无关。

9月26日，经深圳市规划国土委南山管理局和南山区规划土地监察局核查，所涉11套6平方米左右的房产，户型与规划验收竣工图不符，实际在售面积12平方米左右（其中1套20平方米左右），超过部分占用了建筑公摊面积，涉嫌违法改建销售。

26日，深圳市规划国土委后续通报称，南山区规划土地监察局于9月26日对该项目占用公摊面积部分采取强制措施，恢复原状；市规划国土部门已约谈项目开发者中执公司，责令其全面整改。中执公司已主动暂停销售行为，承诺与已售出的4套6平方米左右房产的买受人解除买卖协议。

　　极小户型也有市场

按照深圳规土委的说法，已经销售的四套“6平方米”房源将被整改，恢复原状。

“如果真有这样的房子，我也愿意买，一个人住是可以的。”在得知“6平方米”蜗居实际使用面积达到12平方米时，上海、深圳也有不少人的反应是可以买。

住在北京的吴昕说，希望这样的户型赶快流行起来，她就去买。“有个窝就不用担心房租水涨船高，有能力的时候再换也可以。”吴昕说，她受够了搬家之苦。

在一些开发商看来，北京、上海和深圳的高房价，使得这种低总价、极小户型有很大的需求空间。

以北京为例，2016年平均单套成交套型面积高达147平方米，单套成交金额也达到了520万，如果能以100万左右的总价拥有自己的一套房，在很多人看来也是可以接受的。

根据克而瑞的研究，极小户型主要出现在城市活跃度高、年轻人聚集效应明显、人口密度高、房价水平高的一二线城市，面积在15-30平方米左右，全部为复合空间，空间利用率极高。

极小户型的客户群体，主要是城市中20-30岁之间的首次置业者，生活理念超前，但既不符合申请保障性住房资格，又不能负担高昂商品房价格的“夹心层”人群。

深受日本住宅建筑影响的万科在2011年曾大力研究极小户型。

万科有关人士介绍，极小户型是万科的创新产品，其概念来源于日本和香港的超小城市公寓，力求在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和多功能家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适居住。

彼时，万科直面85后（现在应该是90后）新都市青年这个细分市场，“我们在研发阶段已做过上千份青年调研访谈。”上述人士说，极小户型可降低购房门槛，作为一种过渡性产品；还可充分利用城市的土地资源，适应家庭规模小型化的趋势。

在东莞的万科建筑研发基地，21世纪经济报道曾经体验过15平方米的极小户型。在这个小空间内，万科通过空间设计和部品配置，实现了睡觉、办公、洗澡、做饭等多个功能，打造了一个完整的家。

“成套住宅，从技术上看（套内使用面积）12平方米左右应该是极限，”万科高级副总裁谭华杰说。

广州万科内部人士告诉21世纪经济报道，广州万科云城有13平方米的极小户型。记者查询发现，这种极小户型为商业公寓性质。

绿地也在昆山、上海等地推出了面积在18-30平方米的“小爱”；龙湖地产也在重庆龙湖U城推出过20平方米左右的“极小户”。

　　能否大规模推广？

但到目前为止，极小户型落地并不顺利，万科也仅在西安和广州等极少数城市推出，量也不多。

规划是一个重要的变量。2012年，新《住宅设计规范》规定：由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型住宅，使用面积不应小于22平方米。

这意味着，70年产权的住宅使用面积不能低于22平方米，按照74%的实用率算，建筑面积则为约29平方米；万科的极小户型只能在商用性质的项目来做，对于选址和选项目而言，范围缩小了很多。

北京市规划部门相关负责人曾指出，按照现行设计规范要求，使用面积低于22平方米的住宅不可能获批上市。

商业性质的公寓产权在使用年限上比普通住宅少20年，不能落户，也不能满足入学等需求，这在一定程度上抑制了极小户型的发展。

另一方面，极小户型对开发商的设计能力有极高的要求，在提高空间使用率的同时不能降低居住舒适度，很多家电家具需要量身定制等，让其单位面积成本高于一般住宅。在万科的试验中，曾有一套户型造价接近百万。

易居智库研究总监严跃进也表示，从房企的投资意愿来看，实际上更偏好做中大户型，因为过小的户型其实造价成本较高，而且涉及的税费成本也较高；从购房者购置的实际情况看，尤其是在北方，低于30平方米基本上会被认为太小。

克而瑞的研究指出，由于面积过小不能报批，并且产品使用周期短，销售困难等原因，极小户型呈现出“由卖转租”的趋势。

严跃进认为，房价高不代表极小户型就有市场，房企也没必要追求过分创新。在小户型的供应方面，建议一线城市政府对市区的20-50平方米的小户型物业进行统计，盘活释放更多存量房源。

从开发商的层面，万科深圳公司总经理周彤、保利地产副总经理余英等均认为，无论如何，极小户型的市场需求仍在。像香港一样，大城市超小户型房源将会越来越多；深圳市中心将会出现机械化、组合式的超小公寓。

“遗憾的是，一线城市这两年又土地价格飞涨，出现豪宅化，开发商都不愿意做极小户型了。”一位深圳开发商人士感叹说，这对于年轻人和刚需人群来说，未必是好事。