沈竹：乡镇政府应成为遏制小产权房把关人

小产权房的宋庄样本

历经三年诉讼，北京宋庄画家村小产权案尘埃落定，北京市二中院作出终审判决，李玉兰获得赔偿金28万元，但当年她购买小产权房的合同则依旧被认定无效，还得搬出居住了七年之久的农家院。画家村民间的拉锯战凸显怎样的纠葛？购买小产权房，买房人要面对怎样的风险？《今日观察》王小丫和著名评论员霍德明和沈竹正在评论。

既简单又不简单的小产权纠纷

沈竹：小产权纠纷背后是两个群体的利益斗争

(《今日观察》评论员)

三年拉锯战，巨额赔偿，涉及敏感小产权房的这个纠纷，是既简单又不简单。

怎么说这个纠纷不简单呢，李玉兰所在的是特殊村落，是个著名的画家村，李玉兰也为这个村落的腾飞做了贡献。06年的时候，这个地方房地产市场涨价了，开始觉得这小院原来的价格不值了，想要收回房子出租，以二次获利。所以说我们说这个纠纷不简单，它背后是两个群体的力量在斗争，而且地方政府显而易见是站在李玉兰这一面的，据说他们还试图劝服马海涛撤诉，但是村民骨子里的这种经济利益，致使他不能撤诉。

那为什么又说这个纠纷简单呢？这个结果显示的是，不管李玉兰获得了在道义上，在情感上，以及地方政府和其他画家等等多少支持，但法律是无情的。在房产证上没有你的名字，小产权的这个权利归属不明确不清晰，就会被认定为非法交易。

霍德明：此案件将成为全国小产权案的标杆

(《今日观察》评论员)

这个案例的影响可以分成三方面，第一个方面，该案件的宣传作用可能使宋庄地价继续上涨。第二，现在那里还有14个相似案例，有的已经撤诉有的正在调解有的继续对簿公堂，都在参照这次案例的赔偿金额，然而过一段时间随着房地产价格的变化，金额可能又要有变化。第三，这个案例影响到北京以及全中国，都在关注。

宋庄案样本意义在哪里？

霍德明：此案最大的意义在于把权和利分开了

(《今日观察》评论员)

这个案子最大的意义在于它把权和利分开来了。

资产既有交易权也有使用权。很显然农民拥有这个房子的交易权，但是他只能卖给集体所有他的农民同志们，当他卖给其他人的话，他的交易权就被否定了，所以这个房子应返还给马海涛。但使用权在《土地管理法》里边规定得很清楚，集体所有的土地，你要转给其他人使用，这个人的身份前提必须也是农民。所以原则上这一位农民同志，他也不应该把这一个房产交给或者另外一个非农民的同志来使用，所以最后当法院判赔偿28万，马海涛要赔偿李玉兰28万，赔偿的理由就是违背了诚信原则。

沈竹：小商品房买卖非法，买卖双方却多“明知故犯”

(《今日观察》评论员)

在这个案件中，它的样本意义是有特殊性的。

第一，它在法律意义上界定小产权房的交易的非法性。这个给大家一个警示，不管买卖了小产权房也好，亏盈也好，都是非法操作，不受法律的保护。

第二，现在的审判之所以成立，法院认定当事人是属于在合同交易双方中无过错方。李玉兰可以借由信赖利益损失另行主张索赔。然而现在小产权房买卖更多是明知故犯，难说他不知道小产权房不合法，他买就因为它比商品房要便宜。在这种情况下，在以后的法律纠纷上面就很难再出现这种无过错当事方的这种赔偿状况。

小产权房的未来何在？

霍德明：小产权房情况复杂，国土资源部将因地因事出台细则

(《今日观察》评论员)

国土资源部在持续做调研，并强调会十分重视地方政府的调研。这次宋庄的这个案子是自然人对自然人的买卖，可是全国各地的很多小产权房，可能是政府、乡镇政府对自然人，甚至还有其他各种不同的组织。司法的案例虽有一定的通则，但国土资源部还会根据不同的地区，不同的乡镇，不同的自然人，分门别类的做一些更详细的一些细则。

沈竹：乡镇一级政府应成为遏制小产权房的把关人

(《今日观察》评论员)

整个的一个小产权房泛滥，城镇化的飞速发展应该对其负责。城市的土地和乡村的土地差价上产生了巨大的差异，无意中就给了乡镇政府在建设可流转房产时一个巨大的利益空间。

为了获利，乡镇政府经常超越自己对自己土地使用权的管理权限，成为我来担保，我来签约，对自然人进行买卖的一个主动方。它不是一个特例，它现在已经变成了一个普遍的一个潜规则，其原因还是利益驱动。

乡镇一级政府应当将农村建设和非法出让土地划分开。它搞当地的现代化农村的建设，无可厚非，但是你在建设的过程中，不断农用耕地或不可以出让的土地，转换成商业用地，是于国家，于人民都不利的。作为乡镇一级政府，应该是农村集体用地第一关的把关人，应

该首先要承担其责任，来遏制非法小产权房。

王建：根本问题是如何让农民转变身份成为市民

(国家宏观经济学会副会长，《今日观察》特邀评论员)

必须把这个问题放在中国未来要解决工业化超前，城市化落后大的结构转换，大的结构矛盾怎么解决这个背景之下考虑。比如说我们的工业化，我们人均GDP达到3000美元的水平，这个按照国际标准叫中等发达。但是我们的农村人口，现在比重还很高，按照实际城市人口，估计我们现在也就35%的城市化率。而东亚国家，在(人均GDP)3000美元的时候，像日本、韩国，都是(城市化率)在75%到85%的水平，这个问题现在只是刚刚露头，以后会成为一个非常巨大的问题。就是怎么解决城市化和农民利益的问题。其实这里面一个根本的问题是，怎么让农民转换他们的身份，变成市民。然后同时在他们转成市民的时候，让他们过去的集体产权所属的，那一部分土地，怎么能够保证他们自己的利益不流失，保证他们得到一个合理的利益，比如说农民进城没有社保，土地换社保就是一个很好的思路。另外进城的农民，要给他们一部分在城里居住的条件。

倪鹏飞：要尽快出台小产权房问题的实施意见

(中国社科院财贸所城市与房地产研究室主任，《今日观察》特邀评论员)

要尽快出台解决这个问题的实施意见，其中最重要的一点，就是要确定对于过去遗留问题，和未来这方面问题的时间，确定某一个时间，在这个时间之前，作为历史遗留问题来处理，那么对于这个时间之后，作为未来的问题处理。

霍德明：中央应调整法律，尽快出台意见为小产权房的未来定性

首先要确定现有的小产权房它没有产权。《土地管理法》里规定的，农村的集体所有土地它的使用人是谁，它的所有人是谁，都是有很狭隘的定义的，将来这个法律上面是不是可能会有一些修正。《城乡规划法》里面也会包括了把原来的集体所有的土地，改变成为可以兴建商品房或者其他性质的土地的法令。这两个法律如果能够完善下去的话，再加上国土资源部的这个调研，结合地方政府各个不同地方它有不同的需求，最后一定要中央出台一个比较明确的甚至统一的意见，让现在有关于小产权房跟一般商品房经济利益上的差距缩小，就不会产生如此多的纠纷。