专家称违法成本低使开发商以赌博方式博取地王

央视《今日观察》2月2日播出：“地王”倒下 政府调控房地产市场已见成效，以下为节目实录：

我们看到各地“地王”频频出现，是2009年中国火爆的房地产市场的一道独特的风景。身价不凡的地王，似乎也成为了楼市景气、房价高升的一个风向标，但是日前，北京市一块身价50多亿的地王，被国土部门宣布收回，2亿元的押金不予退还，开发商大龙地产也因此被推上了风口浪尖。曾经的地王为何倒下了？地王的倒下给房地产市场又发出了怎样的一个信号呢？央视财经频道主持人王小丫和著名财经评论员马光远、刘戈共同评论。

50.5亿，北京地王被收回，92.2亿，上海新地王诞生。地王演义，楼市话题再度升温。

刘戈：北京地王对房地产发展趋势的误判  导致了最后放弃的结果

(《今日观察》评论员)

准确地说，北京地王是自己把自己放倒了，在足球场上叫“假摔”。为什么这么说呢？因为当时这家在参加的时候，很多开发商和媒体就怀疑这家能不能吃下这么大的蛋糕，因为那一块地方是在天竺开发区，在首都机场西面，距市区有20多公里的距离，当地其它类似的楼盘也就是1万多块钱，但是这个楼面价格就要达到3万，而且当时参加竞拍的有12家非常大的房地产开发公司，最后都在和这家公司的竞争中败下阵来，所以这是最出人意外的一个“地王”。

这家公司把这块地拍卖下来了以后，交钱的时候就没钱，所以北京市国土资源部门的领导三番五次地去催，直到最后，落了一个没钱就别玩了的结局。现在看来，或者是由于他们对房地产今后发展趋势的一种判断，或者是从开始的时候，它就没想按照规则去玩下去，所以现在，在这样一个形势下，他选择了放弃的结果。

　　马光远：质疑得到了印证  北京地王的自身实力不足

(《今日观察》评论员)

虽然北京地王自身被取缔了，但是它的创造记录在北京市仍然还没有被打破，也是当时被称为全国最后第一个“地王”，虽然后来被广东的亚运城以254的高额超过了。从现在来看，当时大家的很多质疑已经得到了验证，当时参加的竞拍有远洋地产、保利地产这些大盘地产，但是最终被大龙拿下“地王”，而且是50.5亿的高额资金。当时每个人都在问大龙地产是谁？后来，大龙地产高层主动地、高调地对媒体说，我们隶属于顺义市政府，而这个地恰好又在顺义区，这给很多人留下了很大的想象空间，那么大龙能不能吃下这块“蛋糕”，后来又成为了大家争论的焦点。

从2009年的业绩来看，大龙地产的业绩非常好，2008年报增了142倍，对股东而言，这是一个很好的利好消息。但是在它付不起土地出让金以后，它的股价大幅回调，而且它在2009年的利润只有3点多亿，它的现金或者现金等价股只有2亿多。现在北京市土地管理局把2亿的保证金收回去以后，等于把它70%以上的现金股都收没了。大龙总资产只有30亿，距离50.5亿的总的土地出让金还差了快一半，从常识来讲，大家对于大龙拿地的质疑是对的。但到现在为止，我无法解释这个实力平平的公司是凭什么拿下了这样高额的地价。

　　刘戈：北京地王的倒下是政府对房地产市场调控见效的结果之一

(《今日观察》评论员)

政府对于目前房地产市场的调控确实见效了，尤其是《进一步加强土地出让收支管理的通知》，这个通知实际上确定了两方面的内容。一方面，规定了在什么期限里交多少钱，就是买了地以后，必须一手交钱一手交货，在多长的时间里完成；另外更重要的一条，就是严格地执行收支两条线，也就是卖地的钱一定要先拿到省一级政府，然后省一级政府的财政再拨回到当地县市里，这样做就避免了县或者市卖了土地以后，自己把钱直接就拿回来，形成了一种监控。

在这个通知下达以后，现在开发商面临的就是真金白银要拿出来，50亿的真金白银一半要25亿。开发商在开始的时候可能是心存侥幸，或者是和地方政府有一种默契，认为是可以商量的。现在这个事情不能商量了，这个事情变成了不可逾越的一种规矩。现在这个事办不成了，这个游戏就玩不下去了，所以他们最后只好把地退出来。

　　马光远：在清查土地闲置的过程中  打“老虎”还要打“老鼠”

(《今日观察》评论员)

北京地王的倒下之后，我们不知道下一个倒下的地王是谁，但是敢肯定北京地王绝对不是最后一个倒下的地王。在这一次全国清理闲置土地的过程中，国家真的是动了真格的，这对于开发商而言，空手套白狼的游戏已经一去不复返了。北京地王之所以引人关注，最根本的原因是首先它在北京，第二，它是2009年北京最大的地王。因此，这一次土地清查的运动首先打的是“老虎”，但北京市1月20号发布的公告中点了8个公司的名字，这8个公司基本上都属于榜上无名的那种小公司，包括大龙地产在内。第二，它还发了19块闲置的土地，这19块土地每一块都不是地王，但是把这19块土地加到一块儿，总面积高达227万平米，加起来以后就超过了这次的北京地王。

在这个清查土地闲置的过程中，对于国土资源部来讲，“打老虎”当然很重要，但大家看到政府真的动了真格，那么对整个法制权威和法制的尊严来讲，是具有标杆意义的。同时，现在公开全国闲置土地的数据是一万公顷，这么庞大的土地，并不全是地王。有很多媒体统计说，从2005到2008年，一半以上的地王都在闲置，但是真正的大量的土地的闲置，是由于一些小老鼠造成的。这也就是说在打击土地闲置的过程中，不但要打击像顺义地王这样的“老虎”，还要打“老鼠”，“老鼠”虽然肉少，但是集中起来一看，对整个土地市场造成的危害是非常大的。

高价拿地，是否风险隐现，地王现象，未来将何去何从？

　　马光远：大规模的清理闲置土地会让大家回归理性  地王出现的步伐会越来越慢

(《今日观察》评论员)

旧地王的倒下可能给大家的警示意义不是很强，赌博还会继续，但事实上，地王本身的产生是双刃剑。曾经地王风光无限，每当地王出现以后，好像就给当地房市装了一个鼓风机，鼓动着当地的房地产泡沫，北京地王出现以后，虽然这个地区处在六环以外，但它的房价都炒到了3万，这从常识来讲是非常不正常的。当它倒下以后，双刃剑效应显现，在前一段时间，顺义的成交量下跌90%，整个房地产价格已经开始下降。根据一些机构统计，顺义当地的房价已经下降了3.2%左右。

如果政府真的动真格的，这一次真的拿地王来开刀，把全国闲置的土地清理到一定的程度，我相信大家会更加理性。新的地王出现步伐会越来越慢，对整个北京房地产市场的影响是非常巨大的。目前从北京的成交量来看，从整个市场的观望情绪来讲，这一剂清醒的药已经打到了每个人的心上。

　　刘戈：地王的价格应当是房地产市场的一个指路标  应当是整个房地产市场的参照

(《今日观察》评论员)

地王本身不应该是一个负面的词汇，但是现在为什么大家会对它有一种负面的印象，把它当成一个房地产泡沫的始作俑者呢？这是因为我们不知道地王的价格是不是真的反映了市场的供求，本来通过竞价透明公开的过程，最后得到的这个价格应当是房地产市场的一个指路标，它像一个指挥棒一样告诉我们下一步的价格。如果这个价格的指向是准确的、透明的，那么它会变成整个房地产市场的参照。但现在地方政府对房地产的价格，对地王给予了太高的期望，所以地王诞生的过程是一个疯狂的过程。

就拿现在被处理的这块地王举例，190轮的竞价，从17亿涨到50.5亿，上涨幅度达到了300%多。在整个的过程中，据报道，当时包括远洋和保利这样的大型央企，最后在中途都愤然退场，觉得“游戏”没法玩下去，只能选择退场。这样，到最后产生的这样一个地王，它的价格的指标作用一定会大打折扣。

　　曲卫东：全国在加大对土地出让市场的管理  当时北京地王拍卖的价格是不科学、不理智的

(中国人民大学公共管理学院土地管理系副教授  《今日观察》特约评论员)

北京大龙地产参加拍卖的这块土地，最后实现的楼面积价在3万以上，那么将来这个房地产就要卖到6万多甚至7万多块钱，在中国房地产目前的情况下，是不可能的，因为太高了。这样一个结果对于政府和开发商来说都没有任何好处，实际上以前有很多的拍卖土地也是这种情况。为什么没有新闻报道，是因为土地管理部门在这个问题的管理上还不是很严格，今年全国就加大了对土地出让市场的管理。当然，这也可以从另外一个侧面，反映了当时拍卖的价格太不科学，太不理智。

　　尹伯成：国家经济的增长方式没有根本性转变和保障性住房规模的逐步扩大  是开发商加紧拿地的因素之一

(复旦大学房地产研究中心主任  《今日观察》特约评论员)

现在国家经济的增长方式还没有根本转变，各个地方的财政还是离不开卖地的，其实地方政府还是希望地的价格上去，不过就是希望它上涨的慢一点平稳一点。还有一个原因，就是国家逐步扩大保障性住房的规模。这就是使得能够拿出来拍卖商业化地产的相对来说少了一点，许多开发商觉得现在如果能够有一块商品房的用地拿出来拍的话，尽量把它拍下来。

　　国世平：认识误区和免费拿地效应   是产生天价地王最重要因素

(深圳大学国际金融研究所所长  《今日观察》特约评论员)

我们国家的地产是在2008年调整，但是我们国家在调整了一年以后，中央“保八”投入了大量的信贷资金，那么在这种情况下，开发商觉得所有的中央的政策，都是临时性的。因为中央要“保八”，中央要发展GDP，中央一定要依靠房地产，这就是一个非常大的误区。所有的地产公司都对未来的房地产还会涨抱有一种憧憬和一种幻想，所以他们敢于拿地。

现在很多的国有企业和上市公司拿的土地可以提升资产的拥有量，然后可以增发股票，最后分摊到投资者、股民的身上去，这样来看他根本就是等于免费拿地，所以他根本就不会考虑地价的成本，这就是产生地王的最重要的一个因素。

　　马光远：开发商敢于以赌博的方式来搏击地王  最重要的原因是违法成本太低 

(《今日观察》评论员)

顺义地王应了一句话，就是出来混迟早是要还的。大龙地产为自己的冲动得到了2亿元的惩罚，这是一个巨额的成本。实际上，对于中国房地产市场而言，我一直强调管住两个东西就可以：第一个是管好土地；第二个是管好银行。从这两点来看，政府在这方面下的力度非常大，我希望这次是动了真格的，同时那么多开发商之所以敢于以赌博的方式，或者说以搏杀的方式来搏击地王，最重要的原因是违法成本太低。我觉得这两亿的罚金是一个风向标，如果2亿的成本，能让开发商受到很深的伤害，他会回归理性。因此顺义地王的被收回是在挽救开发商，是在告诉大家一定要冷静，要清醒，要量力而行。

　　刘戈：消解泡沫  让房地产市场回归理性

(《今日观察》评论员)

拍卖土地本来应该是一个价格发现的过程，但是现在却成了一个泡沫形成的过程。因此现在北京市政府和国土资源部要从这一点入手，如果地王到最后拿不出钱来，就要进行整治。把泡沫消解了以后，房地产市场就会回归理性的道路。

(《今日观察》栏目播出时间：周一至周五21：55—22：25；重播23：50－24：20；次日中午13：00)