前海头号工程锁定金融峡谷建设

　　卢丽涛 陈丽娜

　　随着前海大规模开发建设的推进，前海的土地整备和土地出让备受关注。

　　按照前海管理局此前披露的进度，2013年，前海年内要启动400万平方米的开发建设，将在3月底或4月初出让首批土地，完成投资80亿元。

　　前海管理局经营发展处处长、新闻发言人王锦侠昨日对《第一财经日报》记者表示，前海第一批出让的是金融峡谷用地，主要是金融产业用地，招拍挂政策和现行政策一致，而土地整备将严格执行国家及深圳市土地整备的政策。

　　在前海1490万平方米的土地中，已有约412万平方米土地以工业用地或港口、物流用地等用途由招商局国际（00144.HK）、中集集团（02039.HK）及深圳国际（00152.HK）三家公司拥有。

　　王锦侠表示，第一批出让土地不涉及这三家的土地。深圳市规划国土委正在牵头和前海管理局共同进行土地整备工作，已经跟这几家企业商谈，但还没有一个成型的解决方案，不适合对外公布。同时，前海《土地出让暂行办法》正处于征求意见阶段。

　　此前，外界猜测这三家公司拥有的土地将因此升值。但前海管理局副大大、首席新闻发言人何子军说，土地整备基本原则是等价原则，政府在土地整备时，将给予等价补偿。

　　首先建设金融峡谷

　　作为深圳新的城市双中心之一，未来前海将是现代服务业集聚发展功能区。按照规划，前海的三个片区将有不同的功能定位，妈湾片区重点发展现代物流、航空服务、供应链管理、创新金融等，荔湾片区重点发展科技、信息等现代服务业，桂湾片区重点发展金融、贸易、会计等现代服务业。

　　位于桂湾片区的金融峡谷的建设作为头号的工程来安排。本报记者在规划中看到，首批建设的金融峡谷并不涉及上述三家公司所拥有的地块。

　　王锦侠表示，目前，这一片区的城市设计、投资主体选择及具体安排都已基本完成，就等《土地制度改革规划纲要》报市政府常务会议通过后，按有关程序出让土地。

　　前海开发控股有限公司相关工作人员介绍，前海建设将分片区实施管理，目前在加速市政基础设施的建设，基础设施配套基本到位后，再启动单元开发，最快也要三到五年时间。

　　按照规划，前海分为22个单元、102个街坊，总建筑面积2600万平方米。在建筑分类中，办公比例44%，公寓比例24%，商业比例14%，酒店比例3%，教育比例3%，文化比例2%，其他10%。

　　土地整备和开发

　　除了土地出让方式和即将开展的土地制度改革，前海已出让地块的整备及开发方式也是市场关注的焦点。

　　本报获得的一份投行研究报告显示，2006年，招商局国际以每平方米1800港元的价格购买了前海湾附近约110万平方米的土地，这些土地将用于后续的港口扩张，其中包含了在前海湾东部海岸线的前海合作区域。同时，招商局国际拥有约55万平方米的物流园区。

　　同时，中集集团也曾购买52.4万平方米前海土地（工业用地）主要用于制造基地搬迁。

　　何子军表示，这些在合作区内已出让的土地，最主要是土地功能的变化：土地出让时是物流用地，现在根据规划用作服务业用地，变成商业用途。

　　此前，外界认为前海开发可能会导致地块升值，从而给企业带来巨大收益。

　　何子军说，这是误解。因为土地整备的基本原则就是等价原则，即原来是物流用地的，要用现在物流用地价格进行评估，政府在土地整备时，给予等价补偿。

　　对于整备比例，前海管理局也要根据企业实力以及其产业是否符合合作区的发展方向，采取措施来对企业进行支持。即使企业拿到一定比例的土地，也要按照商业用地价格补偿地价。

　　前海建设要尊重自然和规律

　　曾有外界质疑，前海管理局成立三年，去年6月27日首个基础设施刚刚开展，至今还没建起一栋楼，建设速度是不是慢了点？

　　对此，何子军认为，前海的开发建设要尊重自然、科学和规律。前海原来全部是滩涂，目前正在开发建设的区域都是填海完成的。2010年，前海管理局刚成立之时，这里全是垃圾场，妈湾片区更多是为港口配套的仓储和停车场，很多公用基础设施放在前海周围，比如，电厂、垃圾处理厂、污水处理厂，导致前海建设须先清理。

　　何子军说，从尊重科学的角度，填海而成的土地如果要做开发建设，自然沉降需要三至五年，如果是人工处理的方式至少需要300天，所以前两年前海土地要做软基处理。按照规划建设的规律，前海要先做地下，再做地上，先做基础设施，再做地上开发。

　　何子军说，在推动先行先试政策的批复和落地，以及招商引资方面，前海可以说是国内最快的。