金地集团业绩下滑 第一梯队资格岌岌可危

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西安“金地西沣公元”项目证件不全售房两年

杨锐

作为曾经的全国四大龙头房企，金地集团正与当年的风光渐行渐远。

《中国经营报》记者调查发现，金地集团西北分公司不仅有项目如“金地西沣公元”在证件不全的情况下对外销售房屋，而且其多个楼盘正在大力降价促销，平均每平方米降价500元。

与此同时数据显示，金地集团西北公司2014年的全年签约金额为30亿元，而其年初定下的业绩目标为48亿元，完成率只有63%。

而2014年1~12月，金地集团全国累计实现签约面积389万平方米，签约金额490.4亿元，较原定600亿元目标差近110亿元左右。

一位业内人士评价说：“金地目前的毛利率和净利率已经远低于行业平均水平，再这样下去，不要说重回四大龙头地位，就连保持在第一梯队的资格都岌岌可危。”

对于上述问题，金地集团西北分公司回应本报表示：“对于西沣公元，这个也是西安长期遗留的问题，企业和政府不断地在共同努力推进。在妥善解决民生问题的前提下，不断调整节奏，持续落地对市民的承诺，同时协调企业的经营。公司层面目前能够回答的就是这些。”

“金地西沣公元”项目无证售房

记者近日来到位于西安高新区西沣路与西部大道交汇处的“金地西沣公元”项目销售中心，现场看到几名置业顾问正在热情接待来此咨询的购房者。而环顾售楼处四周后，却并未发现摆放有任何关于“五证”的公示内容。

随后，一名叫小袁的置业顾问接待了记者。她向记者介绍，金地西沣公元现在咨询的是一期项目，目前2号、3号、4号楼上有87平方米和108平方米的房源，其中108平方米赠送21平方米的面积。7号、4号和12号上有部分128平方米赠送18平方米的四室房源，其他楼栋基本售罄，预计到2015年年底交房。

该置业顾问在带领记者参观完样板间后，告诉记者：“目前项目在做交6000元抵7000元的活动，此外，如果是商业贷款，还可以享受3个点优惠，公积金贷款的话就只能享受1个点的优惠。”

当记者询问“五证”问题时，该置业顾问称，金地西沣公元目前只有政府部门批复的《建设用地规划许可证》，其他几个证件都在办理当中，年底就能全部办齐。但她表示，目前虽然证件不齐，但一期的楼栋建设进度基本接近封顶，她还向记者保证：“金地是大品牌房企，买房绝对不会有风险。”

为进一步核实金地西沣公元证件是否齐全，是否具备前期预售的条件，记者又致电西安市住房保障和房屋管理局产权市场处进行了咨询。

该处工作人员在查询后，明确回复记者，该项目目前并没有取得《商品房预售许可证》，直接或采取发放VIP卡、内部认购、交纳诚意金等形式变相预售商品房均属于违法违规行为。

记者随后查阅了国家及陕西省等相关法律法规。其中，《城市商品房预售管理办法》及《陕西省城市房地产管理条例》中明确规定，开发企业只有在取得符合房屋销售条件的合法证件后，才可以进行商品房预售。对于未取得《商品房预售许可证》擅自进行商品房预售的行为，也都有明确的处罚规定。根据《陕西省城市房地产市场管理条例》第四十六条规定，未取得《商品房预售许可证》，擅自预售商品房的，由县级以上房产管理部门责令停止销售活动，补办许可证，并可处销售价款百分之三至百分之十的罚款。

随后记者又拨通了该局执法监察队大队的举报热线，反映了目前金地西沣公元项目无证销售的情况。工作人员告诉记者，对于该项目，大队已经进行了多次查处。而就记者今天反映的情况，他们下来会及时进行核查，如属实将依法从严从重予以行政处罚。

“(西沣公元)的确没有预售证，一直下不来。”一位不愿具名的金地集团员工告诉记者：“虽然没有证，但是，从2014年到现在一直在卖，因为有学区房的卖点所以还卖得不错。今年周边项目起来了之后销售一般。11个月大概卖出了153套左右。”

均价直降500元促销售

“因为证件一直不全，拖累了金地西沣公元项目的销售，并没有达到金地集团的预期。”易道顾问分析师张博向记者表示，“由于艺华年等楼盘的拖累，金地集团在西安的项目都卖的一般，所以，该公司对这个占地一千多亩，体量巨大的项目寄予了很高的预期。但是，一方面由于证件问题，另一方面，其周边万科、天朗等品牌房企的楼盘都起来之后对其造成了严重的分流，这都导致了该项目的销售困难。”

事实上，据记者了解，包括西沣公元、湖城大境、翔悦天下、褐石公馆等五个在售项目在内，金地集团在西安的项目销售情况均不理想。美城机构数据显示，金地褐石公馆平均每月销售13套，翔悦天下平均每月销售110套。

“前一段时间，金地集团做2014年年底冲刺，它下属楼盘翔悦天下从每平方米均价7000元左右直降500元降价促销，其特价房甚至是5800元每平米起销售。”张博坦言道。

协纵国际集团创始合伙人黄立冲表示：“从总的形势来看，金地要想完成任务必须大规模降价，但这样对利润率不利，甚至亏本。

事实上，金地集团已经在各地开始了全面降价。据统计数据显示，其2014年前4个月的销售均价为13495元/平方米，而到1~6月，销售均价就下降到了12940元/平方米，而1~9月，销售均价进一步下跌至12575元/平方米。这意味着金地在用最直接的“以价换量”方式加快消化库存。

令人关注的是，公开资料显示，西安市场实际属于金地集团核心城市之一，其签约金额和面积占有率为全国的5.8%。

然而，西安楼市却不容乐观。

一位西安房地产业内人士向记者分析说：“实际上，2014年金地集团全国的销售和利润都在下降，其中一个重要的原因就是它的区域布局和产品结构的失当，包括西安、沈阳、南京、杭州等数个其核心城市的楼市，在2014年整体市场的震荡中首当其冲地受到打击，这些城市是今年楼市成交下滑的重灾区。”

距2014年销售目标差110亿元

“2014年市场库存压力大，竞争激烈，销售很不乐观。为此，从2014年11月14日开始，金地集团西北区域地产公司策划了以‘46天25亿’为口号的业绩冲刺。”金地集团西北公司媒体部负责人刘雯向记者说。

事实上，金地集团西北公司在此之前面临着业绩难以完成的巨大压力，为了挽回局面，该公司年底前专门调回了负责商业地产的销售团队披挂上阵，通过各种激励政策，鼓励所有能为金地带来客户的资源，以确保在最后的一个多月里完成25亿元的销售目标。

然而，事实上，“金地集团西安的项目，今年的销售目标并不如预期。”易道顾问分析师张博对记者表示。

根据易道顾问提供的《2014年西安房地产市场年度报告》数据显示，金地集团西北公司2014年的全年签约金额为30亿元，而其年初定下的业绩目标为48亿元，完成率只有63%。

事实上，西安市场的低迷表现，只是金地集团整体销售不利的一个缩影。

2015年1月8日，金地集团交出了2014年的业绩答卷。统计数据显示，2014年1~12月，金地累计实现签约面积389万平方米，累计签约金额490.4亿元，较原定600亿元目标差近110亿元左右。

对于离目标存在的差距，金地集团新闻发言人王南向媒体表示，600亿元仅是2014年年初定的带有激励性质的目标，但2014年市况不好，使得最终未能完成目标。

金地集团对此还解释说，金地集团过去18个月的利润率大幅下降，这归因于低利润率项目的销售确认和土地成本上升。

值得注意的是，受房地产销售下滑的影响，金地集团的负债率已经达到新高。2014年第三季报告期末，金地集团净负债率继续上升至65.3%，比年初提高21.5%；资产负债率为76%，较年初提高2个百分点；短期有息负债/长期有息负债比例为64.4%，较2013年年末的50%上升14个百分点；短期有息负债/货币现金比例为97%，较上季度末上升1.7个百分点，为历史高位。

上述不愿具名的金地集团工作人员表示：“金地目前的毛利率和净利率已经远低于行业平均水平，再这样下去，不要说重回四大龙头地位，就连保持在第一梯队的资格都岌岌可危。”