今日观察:房价高到不合理可能产生新金融危机

CCTV《今日观察》7月20日播出节目《银监会再紧楼市金融“笼头”》，以下为节目实录：

从年初大规模的打折促销，到年中风风火火地涨价，短短的半年当中，国内楼市的价格经历了一场跷跷板式的运动。针对楼市的种种违规现象，各个部委也在近一两个月的时间内频频发文，出手规范。短短的时间内房地产市场为何狂飙猛进？到底是什么原因再次将房价推向了新高？央视经济频道主持人王小丫与著名财经评论员霍德明、沈竹共同评论。

市场升温，房价看涨，监管部门强化房贷风险控制，理不清的楼市，当下的房价为何再度引发关注？

霍德明：三个因素造成房价上涨。

(《今日观察》评论员)

最近两个月，中国的房地产价格真是火热，但是政策更热。在刘明康大大7月17号讲话之前的6月22号，银监会就出台了关于按揭贷款风险管理的通知，这个通知里面就讲到要收紧二套房的贷款。从去年金融经济危机发生以后，国内从去年年底开始执行宽松的货币政策，希望产业界，还有就业的问题，能够解决。现在看来很多宽松的货币政策暂时先流到了金融方向去了。这次银监会出台的规定，都是有关于防范金融风险的。

我国进出口方面，外贸的盈余大概是500多亿，但是外汇储备的累计增加量超过1500亿，换句话说大概有1000亿的外面的热钱，涌到国内来，这是第一点。第二点，今年上半年银行的信贷总共增加到7.8万亿，根据国务院经济发展研究中心专家的估计， 7.8万亿里面大概有20%流向资产市场，包括楼市、股市。另外，从去年年底，整个楼市不景气，房地产商的资金几乎要断裂，而突然在短时间里面有大量的资金涌入，所以对他们来讲可以说是得到了一个很重要的资金的支柱，房价有了这个机会，迅速地抬高，所以在这短短的两三个月里面，房价好像是坐火箭似的往上涨，就是因为这三方面因素整个汇集在一起。

沈竹：利益驱动造成房价火速上涨。

(《今日观察》评论员)

在今年初春的时候，市场中是有一部分的刚性需求，我们称为“小阳春”，“小阳春”怎么催生出了现在这样一个看似非常火热，简直是停不下来的涨势呢？我们的房地产商就像打了激素一样，已经走向了一种畸形的发展。前一阶段媒体报道，杭州、北京、西安等十几个城市都同时发现了大量的房屋退单，怎么回事呢？房地产商左手买，右手卖，自买自卖，把这楼市炒热。虚假的首付款，虚假的按揭这是一部分。还有一个惯常的手法，就是雇人排队。除了这种暗箱操作，他们还在舆论上造势。比如说宣扬，十年之内，北京的房价将到10万块钱，通胀马上就要来了，我们要资产性投资。这一系列的手段催生了今天这个并不理智的房价。所以，一部分是刚性需求，而还有一部分是惶恐性的购房心理需求。

本来去年有些房地产商马上现金流要断了，但是一下子金融危机来了，成了它的一个转折点，因为宏观调控的一个重要的步骤，就是用从紧的货币政策来遏制房地产商的扩张规模，但是在救市的前提下，适度的货币政策是短时内一直要持续下去的，房地产商的现金流得到了迅速地补充。为什么4万亿的救市资金中有那么多钱流到了房地产市场，把房地产市场一下子催得这么热呢？根本的原因就在于一些地方政府，地方银行，和一些房地产商之间的利益是非常坚固的，据粗略估计，地方财政的30%到50%的额度是来自于房地产的土地出让金。在这样一个情况下，房地产价格上升有一个天然的利益驱动，这也是造成半年之间迅速翻转，火热增长的一个本质性的原因。

加大土地供应，地方政府出手平抑房价，牵动百姓敏感神经的房价，怎样才能回归理性？

霍德明：房价高到不合理就会产生新的金融危机。

(《今日观察》评论员)

一些地方政府在06年、07年的时候，曾经增加了土地的供给，但是当时房价也没有下跌，因为地方政府和开发商的利益结合在一起，而开发商的资金比较雄厚，他会把这个房价一直冻在那儿，等到将来有一天宏观上面有转变的时候，让房价重新“起死回生”，这一次当我们国家遭受到金融危机的时候，中央的政策是希望能够借着宽松的货币政策，活跃一下生产以及就业，但是由于金融监管上的不到位，使得很多资金，暂时往这个地方流。而当房价高到一个不合理的情况，可能又会产生一个新的金融危机，所以金融监管一定要到位。

沈竹：希望银监会的政策再具体有力一些。

(《今日观察》评论员)

这次银监会出台平抑房价的政策，可以起到一定的作用，但是还停留在疼痛医头，脚痛医脚的这个层次，为什么这么说呢？现在房地产的价格像一个病人，它已经是一个系统性的问题了，解决这个系统性的问题，可能不是那么简单的方法，就可以帮助它迅速恢复的。现在银监会的政策还略显“暧昧”，它有这样的一个通知，但是并没有形成一个具体的实施条文， 6月19号的时候，就公布了通知，但是至今有一些地方的商业银行没有执行，或者说在明修栈道暗度陈仓，表面上迎合，但是下面的还是告诉客户，赶紧办，汽车房贷马上就要没有了。这样一个情况下，银监会的这个政策，可不可以再具体一些，再有力一些。

徐滇庆：两大因素造成房价迅速上涨。

(北京大学国家发展研究原教授，《今日观察》评论员)

首先是有大量的资金从海外涌入了中国，2009年1月到4月，每个月中国的外汇结存只有1200到1400亿元，而5月份迅速上升到2450亿元，因为通货膨胀的预期在海外已经形成，就使得一部分资金涌入中国来避难。第二个大的因素，自从我们实行了比较宽松的货币政策，今年的前6个月，发放贷款高达7万多亿，过多的流动性，使得社会上并不缺资金，里外两个因素配合到一起，就使得房价迅速上升。

倪鹏飞：三个办法平抑房价。

(中国社科院财贸所住宅与房地产研究室主任，《今日观察擦》评论员)

一个是加强需求的管理，在保证刺激刚性需求的同时，要抑制投机需求，尤其在在信贷方面，还要像过去一样，重申对第二套住房贷款的一些限制。第二个就是供给方面的管理，一个是加强对土地的平抑，加强土地供应量的供给，再一个就是加强保障性住房的推出，前期公布的一些保障性住房的这些措施，在各地没有很好地落实。

霍德明：不要因为救了今天的经济危机，而造成未来的金融危机。

(《今日观察》评论员)

在比较发达的国家里，一般而言，楼市是由市场里面决定，市场里面有刚性的需求，当然肯定有些信贷的问题，但从来也没有出现像中国过去两三个月，这么快由寒冬到炎夏的过程，在经济学教科书里面，金融监理机构，对于这种资产市场，一般是不管的，由于中国的房市，发展到现在也不过才10年的历史，所以市场并不是很完善，当我们国家出现了经济危机的时候，宏观经济政策是要救宏观的，而不是专门救房地产的，可是这一次宏观经济的美意，反而导致了房地产市场畸形的发展，我们应该摒弃传统经济学教科书的说法，不仅应该注意到商品市场里面通胀的问题，更应该注意到资产市场里面造成将来金融危机的可能，不要因为救了今天的经济危机，而造成未来的金融危机，这是我们从这一次的经验里面，学到最深刻的教训。

沈竹：要大力推进保障性住房。

(《今日观察》评论员)

现在整个房地产市场出现了一个疯狂的非理性的增长，对于老百姓来说，住房的梦想越来越远了，在这样的情况下，银行信贷的系统性风险更要防范。一定要加强监管，防治养虎为患，第二点，商品房的房价涨得那么快，但是保障性住房却没有大规模推进的趋势。很多的人是一辈子都买不起房的，更多的要依赖保障性住房，就是我们所说的廉租房和限价房。