中央四管齐下调控房价 专家称应打击楼市投机者

CCTV《今日观察》4月16日播出：加税、减贷多管齐下遏制房价，以下为节目实录：

日前，国务院大大温家宝主持召开了国务院常务会议，表示将坚持遏制住房价格过快上涨。加快研究制定、合理引导个人住房消费的税收政策。从温家宝大大的表态当中透露出中央对于调控房价怎样的决心？如何才能让税收等调控手段更好的起到抑制房价的作用？央视财经频道主持人王小丫和著名财经评论员霍德明、张鸿共同评论。

更为严格的信贷税收政策，二套房贷首付不低于五成，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设，四管齐下，中央政府楼市调控再出重拳。

　　张鸿：信贷先行  二套房贷首付不低于五成

(《今日观察》评论员)

这已经是用一种非常严厉的态度，明确的表示我们将用土地、信贷以及用税收的政策来遏制房价的过快上涨。紧接着，信贷政策已经开始使用了第二套50%以上首付，既使是第一套房，如果是大户型，也需要付30%以上。

从去年底到今年初，我们就一直在讨论税收政策，比如会不会收物业税？会不会收消费税？消费税如果出台，那是什么时候能出台？从现在看来，信贷先行了。因为在过去的一段时间里，我们调控房地产的手段证明信贷政策是最有效、最精准的，而税收政策需要一个很长的过程，因为如果出台消费税，就必须要立法，最简单的是房产税，房产税是86年开始收的，他只是对商用的征收，对个人的非营业用的住房是免征的。如果真的不得不动用税收政策，那可能就是房产税取消个人免征政策。

　　霍德明：大大对于房价过快上涨有隐忧  坚决遏制住房价格过快上涨

(《今日观察》评论员)

温大大此次提出关于房价的表态的宏观背景：2009年开春以来，房价快速上扬，在那个时候，我们的解读是中国经济在金融危机之后，尤其在4万亿政策的加持下，开始有复苏的迹象了。而此次温大大提出的10点要求里的第四点是坚决遏制住房价格过快上涨，第三点是努力稳定价格总水平。

这次房价上涨，从宏观数据来看，不管是银行信贷或者GDP增长都很正常。大大对于房价过快上涨有一个隐忧，年初以来，由于通胀预期使得很多老百姓要保值，保值最好的方法就是买房子。所以这一次的宏观背景和去年不一样，同样的效果就是抑制房价疯狂上涨。

　　张鸿：物业税的收取问题难以定夺

(《今日观察》评论员)

从去年年底到今年年初，尤其在两会上，有很多人都在争论物业税到底该不该收，争论的集中点一个是在理论上，因为物业税在国外叫不动产税，就是在持有环节征税，不是在交易环节征税。

经济学家赵晓针对这提出一个疑问，因为中国买房子，就是在一个土地上交了70年的租金，是租的，它不是拥有完整的不动产，这个时候再收税，是不是合理？反方意见就是财政部财政科学研究所的贾康所长就表示，持有人就是使用人，使用人在持有环节应该交税，税和租不矛盾。但耶鲁大学陈志武教授提出，国外很少用不动产税来调节房价，它是调节收入分配的，如果房价过快上涨了，出物业税把房价打压下来了，如果未来房价下跌了，是不是税还再收回去？

最重要的其实不是该不该收的问题，而是怎么收的问题。这个探讨更难，因为首先是绝大多数国家在征收，这个税的底下是有免征额的，基本保障型的这些人是不能够收税的，那怎么来定免征额？是按套数定？还是按面积定？还按金额定呢？怎么定都会面临一个问题，比如按套数定，第二套就应该征收，可是第一套住房假如只有50平米，第二套就要开始征税，那么压力就会很大，因为第二套是改善型住房。如果按金额定，或者套的面积定，比如150平米以下就要征收，那如果我有50套150平以下的，是不是应该征收？这个很难定。

还有一个难解的问题是我们国家的房子属性太多了，原来的福利房后来房改了，然后经济适用房、廉租房、商品房，到最后开始交易的都是商品房。所有的这些属性怎么让统一一个估价的标准来征税，所以整个的争议一直没有间断，包括现在，我们都不知道那么多年的物业税是怎么计价的。

　　霍德明：对于整体房价而言  征收房屋特别消费税没有太大作用

(《今日观察》评论员)

3月5号，温大大在两会上已经提到有关税收政策的研究，不过这一次是个人房产消费税。消费税和物业税是不太一样的，比如重庆是对比较奢华高端的房子征收房产特别消费税，对于这种高端房子的消费税的执行是最有效的。但如果高端的房价不涨，这些买房的人买到一个中高端，可能中高端的房子也会涨起来。

在国际之间，抑制房价最成功，最有成效的国家是德国，德国的房子在过去十年中基本没什么涨幅，这里面最重要的实施政策是，如果出租，房子的税收的税率在20%到45%之间，而且还有资本利得税25%。所以对于整体房价而言，征收房屋特别消费税没有太大的作用，但对于投机者尤其是最高端的房价肯定有些打击的作用。

力推保障性住房建设，尝试税收调控手段，政策组合拳出手，高温楼市何时回归理性？

　　张鸿：组合拳是土地供应、税收和信贷

(《今日观察》评论员)

这套组合拳是土地供应、税收和信贷。土地的供应很明确，国土部公布了今年的住宅用地用地会翻番，其中77%用在保障性住房和中小型。紧接着是信贷政策一出来，以这么多年调控的经验，只有06年第二套房贷提高，房价马上就受到了遏制。前几天，银监会大大刘明康表示，银行有权不给炒楼者贷款，然后还提到了二套房贷60%的这个数字。媒体报道以后，银监会很快就辟谣了，原来执行的是40%，现在我们把最有效的50%的政策端出来了。

　　霍德明：信贷政策的紧缩比税收更能够及时的取得效果

(《今日观察》评论员)

房地产行业是杠杆行业，在历史上已经证明了它对于信贷政策是非常敏感的。2006年6月到2008年6月，24个月中存款准备金率提高了17次， 2008年的10月份是房地产的寒冬，那个时候地方政府是要救楼市，因为地产商已经撑不下去了，房价已经跌20%，深圳跌了30%以上。

这一次是因为2008年的金融危机以后，国家出台了政策救整体宏观经济，房地产行业就趁这个机会绑架了政府。如果要让房价能够比较在短时间里能得到抑制效应的话，那么肯定还是以信贷总量的抑制作为一个最前提，剩下就是所谓差别化的信贷政策了。其实在各个差别化的地方，就需要各个地方政府以及银行金融机构配合在一起，因为各个地方的人均收入，对住房的需求是不一样的情况，所以怎么执行差别化的信贷政策需要地方政府配合。不管怎么样，信贷政策的紧缩，比税收更能够及时的取得效果。

　　张斌：如果对个人持有房产的环节开征税收  将对房价产生重大影响

(中国社科院财贸所财政税收研究室副主任 《今日观察》特约评论员)

目前我们对房地产，尤其是居民住宅的税收政策，主要存在于交易环节，现在大家普遍关注的是，房地产税的调整是不是要延伸到保有环节。如果我们讲这次政策重点是指对于个人持有房产的环节开征税收的话，那么我个人认为，这是会对房地产整个供求关系产生比较大影响的，尤其是对那些大量买入房子，准备以投资的形式赚取房产上升差价这部分投资者而言，因为在持有房产期间，将增加他的成本，从而从供求关系上，改变成本收益的分配，所以我认为是对房价会有重大影响的。

　　国世平：出台财政政策征走投机或投资赚取的暴利  将对房地产调控很有利

(深圳大学国际金融研究所所长 《今日观察》特约评论员)

我们国家的老百姓一般对财政政策的敏感度特别高，对货币政策的敏感度特别不高。从房地产来看，中央目前提出的比较多的都是货币政策，所以房地产的价格还在不断地上升。这次提出的财政政策，实际上表明了一个最强烈的信息，就是中央对房地产再一步上升，已经到了不可忍受的地步。如果一旦出台财政政策，可能是用最简单的办法，对投机或者投资赚取的暴利，通过税收把它征走，只要这个政策出台，房地产下跌的局势就会形成，对房地产调控就会很有利。

　　张鸿：应调控打击投机者  保护有真正住房需求的购房者

(《今日观察》评论员)

应该调控那些投机的，整个泡沫要打击的也是投机，但真正的住房需求是要被保护的。所以这个政策的执行或者是接下来细节，一定是一个特别细的技术活，一定要精确，一定要瞄的很准，把握总体上的原则。第一，不能增加税付负担，比如说应该增加那些买了豪宅的，或者多套房的人的负担，但总体不能增加普通住房人的负担。第二，要保证不能让普通的老百姓，既交了税，首付又提高了，未来房价打下来以后，要承担整个下降的损失。

　　霍德明：应回归房地产行业对社会的正面贡献

(《今日观察》评论员)

在一个正常的社会里，一般来说房价上涨的速度是不应该超过GDP上涨的速度。可是在金融危机以后的这段时间，房价上涨的速度远远超过GDP上涨的速度，所以还是要回归一个房地产行业对社会的正面的贡献，而投机者如果能够剥离出来，我们对投机者征税，或者是差别化的特别精准的用在这些人上面。

(《今日观察》栏目播出时间：周一至周五21：55—22：25；重播23：50－24：20；次日中午13：00)