房地产新政密集出台表达中央遏制房价上涨决心

CCTV2《今日观察》1月10日播出：新政密集出台 房价拐点将至？以下为节目实录

2010年，中国的房价将会何去何从，这是每个人都非常关心的问题。1月10日，国务院正式下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从二套房贷、土地供给等多个方面对房地产市场进行了明确地规范。这是近一个月以来，中央又一次向高房价的出手。连续不断的政策出台，究竟能不能真正有效地遏制房价的快速上涨呢？在政策的作用之下，市场当前的反应如何？2010年的房价会出现拐点吗？央视财经频道主持人王小丫和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。

增加住房用地有效供应，二套房贷款首付不得低于四成，地产新政调控信号再度释放。

秦虹：加大差别化信贷的执行力度  提高投资成本及抑制一部分投资性需求

(住房和城乡建设部政策研究中心副主任  《今日观察》特约评论员)

要加大差别化信贷执行力度，因为我们在2009年金融危机的时候，各商业银行实际上没有很好的执行这样的政策，这个政策对提高投资成本，对抑制一部分投资性需求也非常关键。

马光远：新政的最大亮点是政策层面直面土地招拍卖制度的缺陷  新政的出台表达了中央对遏制房地产过快上涨的决心和信心

(《今日观察》评论员)

这一次出台的新政策可以说每一条针对性都非常强，在我看来最大的亮点有四个。

第一，在这次的十一条里，首次规定了5类住房的概念。对所谓的中低价位房、对公众租赁房、经济适用房以及其他的一些限价房等等的5类住房做了一个规定，做了规定以后，就会以后的用地上大量的向这5类住房倾斜。

第二，经济适用房在政策层面被再次复活。前段时间关于经济适用房是否被废除的争论非常激烈，虽然有些地方在政策上并没有规定取消经济适用房，但在实际做法上经济适用房占的比例已经不是很大。这一次在政策里，特别强调要增加经济适用房的供应，而且要扩大经济适用房的使用范围，这就是把比如夹心层的一些住房问题也列入了国家要解决的范围，并且再一次进行重申。

第三，有一个特别大的亮点，就是政策层面直面土地招拍卖制度的缺陷。这一次特别提出在一定的情况下，对于土地招拍卖制度要采用综合招投标、评标的办法，不再向以前一样完全按照谁的出价最高，谁就得到土地的创造“地王”的办法。

第四，特别值得关注的是，这一次把国资委——国有资产监管部门首次列入了房价调控的职能部门的范围，特别强调国有资产管理部门应当规范国企的房地产投资行为。这一点非常值得关注，2009年房地产领域内有一个特别的现象，国企不断地拿地，国企当“地王”，这一点对未来的房地产有很大的影响。

我认为可以把这11条看作是我国98年房改以来，我们在房地产调控政策方面的比较完善的一个纲领性的文件。所以这个政策本身不是一个短期的政策，不仅仅管当前，而且管未来。这11条本身是一个政策框架，在这11条定完以后，对于每一条如何进行计划，如何增加它的操作性，如何让我们的房地产市场本身对政策有一个稳定的预期，这些都非常的重要。因此这一次政策本身出台以后，意味着中央对遏制未来房地产的过快上涨，表达了决心和信心。

张鸿：新政的最大亮点是有针对性地对症下药

(《今日观察》评论员)

市场上最敏感的就是股市。今天股市的地产指数下跌了2.21%，这就说明起码投资者认为这些政策对上市的地产公司是有一些影响的。在我看来，新政的最大亮点其实就是对症下药，都有其针对性。

如果我们把这11条政策当作是11个药方，那么在之前就有一些望闻问切的过程，但是现在这个一下子就开出来的药方，有的是针对清热，有的是针对解毒的，比如这里针对投机的方子，就是个人投机买房必须首付40%，这其实就是限制个人投资投机性买房的；有针对地产商的，就是打击捂盘惜售；有针对炒地的地产商，就是地产投机商的等等这些政策都有。

此外，我们还要加大保障性住房和普通商品房的供给，这等于是釜底抽薪，把很多本来不应该进入房地产市场的需求者拉出来。潘石屹逐条的在博客上解读这11条，在他看来增加住房建设用地的有效供给是最重要的，因为很多开发商都表示，如果面粉不够，让我生产出那么多面包是不行的，所以如果增加了土地的供给，那么很多开发商就能够开发出更多的房子来。从11条从疗效上来说，我们可以有一个很好的期待。

网友：第二套房贷的首付比例必须达到40%  有效打击投机性购房

(《今日观察》网友观察员)

我主要是关注了新政里的第二套房贷的比例必须是40%的，这个房贷比列对于有需求的购房者来说，还是看到了购买房子的春天，至少会减少市场上投机和投资的比例，这样让真正有需求的人能够买上房。

房屋中介工作人员：调控楼市的政策在密集释放  当下楼市遇冷

(房屋中介工作人员)

房市温度就像今天一样，冷空气来了，整个感觉蛮冷。

张鸿：在房价逆政策而行的背后是政策的被打折

(《今日观察》评论员)

有这样一个现象，房价似乎总是逆着政策而走，给人留下一个似乎越调越高的印象，这背后是因为政策被打折了。

比如，因为买二套房的时候首付40%，所以它和一套房它不一样的，这个时候在银行里就会有操作的空间。我一个朋友在博客上讲述了他前一阶段买房的故事，当这个朋友买第二套房的时候，就表示要是能享受首套的待遇该有多好，中介一听就表示肯定办到，接下来，奇迹就发生了，中介创造性的把一些人加入到购房者当中，减少人均的住房面积，这样我朋友就可以买一个改善型住房，这个时候享受的就是首套房的首付比例，而且利率还能打7折。

此外，我还举一个极端的例子，这是一个房地产商开发商跟我说的。他说有客户在他们那边，面对好几个银行同时在办信贷，比如客户买5套房，那么他同时输入的5分钟之内都是第一套房，因为客户还没有进入到征信系统，谁都不知道这个客户已经有一套房了，所以就算客户同时买了五套房，其实他在每一个银行里都是第一套住房。我原来也在银行做过信贷员，如果说没有银行在这里面共谋的话，那么只能说银行对信贷的管理确实是水平很差了。

马光远：担心地方政府、银行以及开发商会对调控政策做不同的解读

(《今日观察》评论员)

之前的这些政策起不到预期的效果，是因为文件下去以后，到地方政府、银行以及开发商那里以后，他们又可以做不同的解读。

比如在2008年的时候，房地产中央层面还在进行调控，但是地方层面已经开始了大量的救市活动。石家庄从5月份开始就打响了救市的第一枪；前一段时间南京大大就在感慨自己几个月的工资也买不起大房子，在2008年9月份的时候，南京市一口气出了20条救房地产的政策。这些政策包括税收，包括土地，包括公积金，甚至包括政府补贴，无所不用其极。在这种情况下，地方上在执行的积极性上首先就有问题，一旦有风吹草动，地方政府就立即出台一些相关的政策，去抵消中央政策的效应。

新年楼市观望气氛渐浓，政策密集出台，楼市能否迎来拐点？

　　张鸿：对银行要有明确的约束和监督的机制  对地方政府要有刚性的约束

(《今日观察》评论员)

首先要有明确的约束和监督的机制，对于银行，所有的政策执行不能有弹性，现在我们的40%是收紧了二套房房贷，但是事实上根本就没收紧，因为从07年以来，一直都是40%。很多放贷相对来说松，这个时候我们的政策就需要有明确的法则，如果银行没有执行40%，就要受到惩罚。此外也没有一个约束机制。不是银行一家能决定购房者是不是二套房，是不是改善型住房等等。可以考虑出一个和税务，土地以及房管部门互相约束的机制。

其次，对于地方政府来说，要有一个刚性的约束。对地方政府来说，责任是应该有刚性的，现在已经明确地提出，省要负总责，县市一级要落实。那么如果政策没有落实到位，那么在政绩的考核体系方面，就应该有一个刚性的约束机制。比如说土地收益的10%甚至更多是不是真的拿来兴建保障性住房，每年承诺的保障性住房的套数，在年底的时候予以公示，没完成就应该有人责任，这些都要进行细化。

　　马光远：应进一步地细化11条中的每一条  增强其操作性和执行力

(《今日观察》评论员)

我觉得应该有一个成绩单，但这个成绩单的前提还是政策本身的有操作性，有执行力。比如这11条里的每一条如果再进一步细化，增强其操作性，就会更好。比如在这11条里提到了差别化的税收政策，那么怎么样算差别化？怎么样去进行规定？怎么样实行惩罚性的税率？这些问题应该进一步明确细化。比如在这11条里规定，要规范国有企业的房地产投资行为，那么怎么样进行规范？是限制还是禁止？这些也都需要进一步的明确。再比如，在地方政府的责任上，11条里规定省级人民政府负总责，那负什么样的责任，违反责任应该得到什么样的惩罚？这些都要细化。

总之，我们不要求每个政策都量化，但是事实上量化是最见效的。我们对每一个政策都可以去量化，时间上量化，指标上量化，土地税收信贷方面都去量化，我认为效果更好。

冯科：房价的走势应和货币供给紧密相关  某些政策的配套反倒会刺激二三线城市房价的补涨

(北京大学经济所房地产金融中心主任 《今日观察》特约评论员)

房价的走势还要跟货币供给紧密相关，如果按照央行最近的说法，2010年中国新增的贷款，仍然在7.5万亿左右，整个货币供给还是相对比较宽裕的，在这个背景下面，房价大幅度下跌的可能性不大，我认为一线城市，可能会出现滞胀，但是还在涨。那么二三线城市，自住为需求而非投资为需求的住房，价格反倒还会出现较大的涨幅。最近的中央经济工作会议，讨论要推动中国的城镇化，给一些农民进城解决户口，让农民就近进城，这些政策的配套反倒会刺激二三线城市房价的补涨。

张鸿：银行和地方政府严格执行新政  房地产市场就能走向健康平稳的发展之路

(《今日观察》评论员)

这一个多月来的一系列政策的目标很明确，就是遏制房价的过快上涨，这一次的通知也很明确，就是促进房地产市场的平稳健康发展。按我的理解是，平稳健康是不暴涨，也不能暴跌。因为现在老百姓不能承受房价之暴涨，但很多地方政府的经济不能承受房价之暴跌，所以在这个时候是应该让房价软着陆，这确实考验着中央这一系列政策的智慧，现在就现有的政策来说，如果银行和地方政府能严格执行，那么它就的确能对房地产市场产生釜底抽薪的作用，因为加大了保障性住房的力度，遏制了种种投机，这一定能让我们的房地产市场走向非常健康平稳的发展之路。

　　马光远：此次新政的制定和着力点都很到位  未来楼市难以出现越调越涨的局面

(《今日观察》评论员)

现在很多人都把这一轮房地产调控政策跟以前的政策进行比较，担心仍然会出现越调越涨的局面，但我对这一次的政策非常有信心。我认为这一次政策本身，无论从它所采用的工具和从政策本身的着力点来看，比如从供和需两个方面进行调控，土地和税收信贷等等各种工具一个都没有少。从管理的对象，开发商、银行到地方政府，基本上都是采取人盯人的办法，因此此次调控的决心很大。