佳兆业归来：进军共享经济领域，吹响多元化号角

　　佳兆业归来：进军共享经济领域，吹响多元化号角

　　时代周报记者 胡天祥 发自深圳

　　6月13日，佳兆业集团（01638.HK）宣布正式进军长租公寓和联合办公，意图切入共享空间经营领域。

　　佳兆业副总裁黄国钧告诉时代周报记者，公司计划三年内打造长租公寓10万间，联合办公卡位5万个。黄国钧于今年1月加入该公司任副总裁，并兼任商业集团大大、创享空间有限公司总裁。加入前，他在第一太平戴维斯任估值及专业顾问服务部高级董事，后者是在伦敦交易所上市的房地产服务提供商。

　　新业务的进入，使得佳兆业多元化版图再度扩容。佳兆业在其官网介绍称，公司目前业务涵盖综合开发、金融服务、城市更新、文化体育、商业运营、旅游产业、酒店餐饮、物业管理、航海运输、健康科技、科技产业、创享空间、足球俱乐部等。

　　其中地产集团涵盖住宅、公寓、城市综合体、产业地产等，城市更新集团专注旧改，收购烂尾楼、私宅、旧厂房等改造类型。商业集团涉及旅游、购物中心、酒店、影院等业务。文化集团已运营深圳、佛山、惠州等地6个体育场馆。物业集团业务包括物业管理、智能家居等…….

　　“消费升级，市场在变，我们也要主动求变。”时任佳兆业总裁及执行董事金志刚曾表示，公司未来会围绕不动产和不动产的运营来做思考和尝试，旅游地产、养老地产、文体事业及相关全产业链上的业务，都可以做。

　　另据媒体报道，佳兆业大大郭英成曾在高层会议上表示，佳兆业在渡过危机后会规划更多未来的发展，其中便包括推进多元化战略。

　　钱从哪来？

　　但实际上，无论是城市更新还是多元化布局，哪类战略想要铺开，对资金额的渴求度无疑都会很高。

　　锁房危机之前，佳兆业现金流得以保持通畅，一方面得益于快速周转与对市场的研判能力。佳兆业内部曾认为，在快周转这条战线上，恒大、龙湖和自己，是除万科外的“三个火枪手”。此前佳兆业在长三角的项目，从拿地到开盘销售，平均只需要6个半月。凭借于此，过去十余年间，郭英成掌舵下的佳兆业，年销售额从仅有10亿元一路攀升接近300亿元，并由“精耕深圳”成功步入“全国规模化扩张”的发展阶段。按照郭英成的野心，佳兆业到2020年后或许能成为千亿俱乐部成员。

　　另一方面，佳兆业懂得充分利用海外融资平台，通过不断发行优先票据、可转债等金融工具实现资金上的期限错配，以降低融资成本和风险。房地产与金融资深评论人黄立冲向时代周报记者表示，在国内融资渠道收紧的大背景下，部分房企可以选择境外融资。但他同时提醒，目前境外融资利息较高。

　　融资上的便利，在于佳兆业拥有丰富的可用资源。这其中便包括它的关联公司-富昌金融集团（下称“富昌金融”）。富昌金融与佳兆业1999年同在香港成立，实际控制人均为郭俊伟、郭英成、郭英智三兄弟，郭俊伟系郭英成大哥，现任富昌金融大大。

　　2002年，富昌金融进入内地市场，并陆续成立深圳市富昌小额贷款有限公司、深圳市富昌融资担保有限公司、佳富投资管理有限公司等，其中小额贷款与佳富投资的住所均位于深圳嘉里中心，这里也是佳兆业总部所在地。

　　时代周报记者从国家企业信用信息公示系统获悉，深圳市富昌小额贷款有限公司注册资本2.5亿元人民币，法人代表兼董事长为万兵（现任佳兆业执行副总裁同时兼任北京佳兆业金融集团大大），股东显示为佳兆业商业集团有限公司。2012年成立的深圳市富昌融资担保有限公司注册资本6.05亿元，股东分别为郭基长、万兵、富昌金融服务（深圳）有限公司。

　　资料显示，富昌金融早期在内地的业务包括小额贷款、外保内贷、股权基金、富昌赎楼贷、佳兆业商户贷款担保等。而目前富昌金融则分别拥有证券交易、期货交易、资产管理专业业务牌照。有文章指出，佳兆业更像是富昌金融集团在内地投资的一个项目公司，佳兆业通过富昌融集外资投行和金融公司资金，并以佳兆业的名义在内地投资、购地、开发。

　　除拥有富昌融资这个资金“后盾”外，受益于境内境外债务重组顺利完成，佳兆业还加大了与中国银行、平安银行、中信银行等金融机构的合作力度。2017年2月20日，平安银行董事长谢永林表示，结合平安银行的经营优势和策略，未来将与佳兆业在多个领域积极开展全方位的金融合作。3月14日，佳兆业与中国长城资产签订战略合作协议。根据协议，双方将在资产管理、私募基金领域、产业并购领域、银行、证券、信托等多方面进行深度、长期的合作。

　　自我造血

　　“如果单纯靠银行信贷融资、增发等渠道，资金压力还是比较大的。”易居房地产研究院总监严跃进告诉时代周报记者，建立金融平台，进而投资相应的地产基金和地产项目，将有助于缓解企业资金压力且让企业后续战略扩张方面有更大的主动性。这也催生了包括佳兆业在内的一批房企开始打造自己的金融控股平台。

　　2015年9月，佳兆业专门成立金融集团并透露公司希望将其打造成为总资产和营业收入均超百亿的大型综合金融集团。而该板块的一大用途则是为佳兆业提供融资。

　　据了解，目前金融集团有互联网金融、股权私募基金、证券私募基金、小额贷款、商业保理、财富管理在内的六个金融业务。其中作为佳兆业旗下的互联网金融平台-深圳深信金融服务有限公司（简称“佳兆业金服”）注册资本2亿元，经营范围包括接收金融机构委托从事金融外包服务；对未上市企业进行股权投资；经营性互联网信息服务。

　　据时代周报记者了解，郭英成还一直有意筹建保险与银行业务。其中保险业务拟通过筹建或收并购的方式，以寿险为主体，逐步组建多险种保险集团。银行则拟通过参股或控股城市/农村商业银行。

　　严跃进表示，“地产+金融”另一个利好就在于多方的资金汇集，容易撬动一些大项目的投资。“但其风险在于如果此类资金回收期慢，容易引起各合作方之间意见的冲突和抵触。”

　　中信建投研究报告称，金融的本质在于资金的融通，而房地产无论是从开发到销售、从开发商到购房者，每一环节都伴生着大量的资金需求，但传统金融机构基于风控、政策等要求难以满足所有融资需求（如银行对中小开发商的惜贷、政策放松之前的二套房贷等），资金供需两端的匹配度有待进一步提高，这也为金融切入房地产领域提供契机。

　　高层调整

　　版图上的多元与扩张，除了资金需求，还意味着佳兆业需要更多专业性高管及人才。2014年的锁房危机持续发酵，使得佳兆业人才储备一度陷入“困境”。

　　2014年12月，彼时的执行董事及董事会副大大谭礼宁和首席财务官张鸿光同时辞职。2015年2月2日，佳兆业发布公告称，联席总裁金志刚自2月1日起不再担任行政总裁职务，将留任执行董事……这种境况下，佳兆业不得不在内部宣布进行裁员，而部分员工也开始自谋出路。时代周报记者梳理佳兆业财报发现，2014年佳兆业雇员为9846名，2015年或因裁员等诸多原因减至8218名。

　　如今，想要“重整旗鼓”布局多元业务领域的佳兆业，无疑要把队伍重塑视作工作重点。

　　最新一次可查的高层人事调整是2017年5月，赵毅、翁昊、王爱华均获委任为集团副总裁，刘涛获委任为集团总裁助理，谢斌鸿获委任为集团代理总裁助理。

　　分工方面，赵毅同时任集团财务管理部总经理，负责集团财务、资金管理，翁昊同时任金沙湾国际乐园公司大大、深圳佳兆业地产集团总裁，负责乐园运营、地产管理，王爱华同时任创新研究院董事长。刘涛同时任信息化管理部总经理，负责信息化、传媒及投资者关系管理，谢斌鸿同时任集团行政及人力资源部总经理，负责行政及人力管理工作。

　　当下，佳兆业各大业务负责人均已就位。除上述高管外，佳兆业集团联席总裁麦帆主抓全面，负责文体旅游、深圳足球俱乐部及集团战略、互联网+等管理工作。执行副总裁邢涛同时任科技产业集团大大、总裁。执行副总裁万兵同时任北京佳兆业金融集团大大。副总裁罗军同时任健康科技集团大大、总裁。佳兆业控股副总裁宋伟同时任城市更新集团总裁。副总裁黄国钧同时任商业集团大大、创享空间有限公司总裁。

　　为了新业务拓展提供更多储备力量，2016年3月，佳兆业还曾举办过一场联合招聘会。包括集团控股、地产集团、金融集团、文化集团、城市更新集团、深圳市足球俱乐部、商业集团、旅游酒店集团、物业集团、嘉美轩餐饮公司等11家单位参加，面向社会公开招聘300个职位。

　　而为了留住现有人才，佳兆业还对薪资水平进行了调整。2014年，佳兆业相关雇员成本（包括董事薪酬）为6.508亿元，2015年降至5.177亿元，2016年大幅增加至7.779亿元。年人均薪酬方面，2014年佳兆业人均薪酬为66097元，2015年降至62995元，2016年大幅增加至78228元。

　　多元化发展号角已经吹响，如何重现昔日辉煌，对郭英成和他的部下来说，接下来的工作并不轻松。